商業(yè)地產(chǎn)的運營模式
商業(yè)地產(chǎn)運營模式是以商業(yè)地產(chǎn)運營管理為核心，以商業(yè)經(jīng)營為目的，通過優(yōu)化空間布局、改善客戶體驗、提高經(jīng)營效率等一系列措施，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、經(jīng)營和管理等全方位提升，促進(jìn)租戶和消費者的滿意度和忠誠度，從而實現(xiàn)利潤最大化的商業(yè)模式。
商業(yè)地產(chǎn)運營模式之優(yōu)化空間布局
國內(nèi)各地上馬的MALL多達(dá)百余家，但運營商們往往都局限于一隅。被手頭的幾個項目MALL是一個專業(yè)而復(fù)雜的系統(tǒng)。除了房產(chǎn)開發(fā)，還涉及到定位、招商、功能區(qū)規(guī)劃、系統(tǒng)管理、業(yè)主品位篩選等各方面的整體融合，跨足36個行業(yè)，其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。國外運營商運作MALL，總是一板一眼，先從買地開始，設(shè)計、規(guī)劃、施工、招商，一個項目少說也要5年。最近幾年. 隨著商業(yè)地產(chǎn)概念的炙手可熱，國內(nèi)許多實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛涉足MALL ，基本上就是照搬了國外的模式。這種標(biāo)準(zhǔn)模式看起來理所當(dāng)然。但弱點是致命的：一是投資太大，一個MALL動輒投資十幾億甚至幾十億元;二是周期太長，實現(xiàn)盈虧平衡至少要5年，要收回全部投資就得十幾年甚至幾十年。要讓MALL在全國連鎖，沒有比爾，蓋茨的錢袋和愚公移山的耐心，誰都投不起，誰也等不及。很快開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，坐在談判桌對面的陳智盡管資本實力不如自己，卻比自己還同時，他們也發(fā)現(xiàn)陳智是如此不可拒絕---把MALL交給銅鑼灣規(guī)劃和招商，5個月就可以搞定，而自己做卻要足足2年，光是時間成本就價值幾個億，還不要說銅鑼灣帶來的`人氣效應(yīng)對房價地價的提升。因此對陳智提出的在強(qiáng)弱電設(shè)備、裝修、品牌推廣和租金方面給予優(yōu)惠和支持的要求，開發(fā)商往往把算盤簡單一撥便爽快答應(yīng)下來。就這樣，陳智找到了一種輕資產(chǎn)經(jīng)營、低成本擴(kuò)張的模式，這也幾乎是MALL在中國實現(xiàn)快速擴(kuò)張唯一可行的路徑。在這種模式下，投資額大大降低，同行運作一個MALL的資金，陳智運作5個都不止，原本需要10多年的投資回收期現(xiàn)在被縮短到了平均18個月，而銅鑼灣在華僑城和廣東陽江的投資，更是不足一年就全部收回。找準(zhǔn)了方向，銅鑼灣越走越快，越走越順，公司對MALL的規(guī)劃、設(shè)計、創(chuàng)新能力越來越強(qiáng)，供應(yīng)商資源越來越豐富，遍布全國各地;根據(jù)市場需求變化調(diào)整貨品種類所需要的時間越來越短，信息化軟件進(jìn)行著精準(zhǔn)的商業(yè)數(shù)據(jù)采集，決策信息越來越豐富、可靠國外運營商運作MALL，先從買地開始，然后設(shè)計、規(guī)劃、施工、招商。而銅鑼灣卻輕資產(chǎn)經(jīng)營，通過科學(xué)配置各種資源，盤活資本，以最少的資本實現(xiàn)了企業(yè)快速擴(kuò)張。銅鑼灣在屬于資本密集型的MALL中獨辟蹊徑，在資源有限的基礎(chǔ)上，以招商為MALL的突破口 ，通過專業(yè)化的分工，聯(lián)合政府、房地產(chǎn)商、供應(yīng)商，共同打造MALL，并以招商為核心能力，憑借銅鑼灣的品牌影響力，快速復(fù)制銅鑼灣模式，向全國擴(kuò)張。輕資產(chǎn)是知識時代奠定企業(yè)競爭基礎(chǔ)的各種資產(chǎn)，包括企業(yè)的品牌、企業(yè)的經(jīng)驗、規(guī)范的流程管理、治理制度、與各方的關(guān)系資源、客戶關(guān)系、人力資源等等。輕資產(chǎn)的核心是知識管理，是對智力資本的良好管理。要求把有效率的知識型員工組合成高績效的工作小組，整合客戶與供應(yīng)商等企業(yè)資源，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有效地溝通和協(xié)作，共同提供有價值的生產(chǎn)和服務(wù)。 銷售收入，商鋪租金，商業(yè)地產(chǎn)運作收入等。
商業(yè)地產(chǎn)運營模式之改善客戶體驗
風(fēng)再大，駱駝總是專注前路;道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方。”2023年4月3日，新城控股董事長王曉松在業(yè)績投資者會上如是說道。
經(jīng)過大浪淘沙般的行業(yè)洗禮后，上市房企陸續(xù)交出了過去這一年的答卷，而在這其中能夠保持增長勢頭的房企更是少之又少，在這其中，新城控股成為了為數(shù)不多現(xiàn)金流安全且能實現(xiàn)盈利的民營房企之一。
跨過2022年，在商業(yè)第二增長曲線的持續(xù)發(fā)力，也為新城控股輕裝上陣打下了結(jié)實的基礎(chǔ)。王曉松在業(yè)績會上表示，2023年是新城大資管落地的元年，在行業(yè)邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式。
商業(yè)運營收入首超百億
年報數(shù)據(jù)顯示，2022年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。截至報告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。此外，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米(含合聯(lián)營項目);公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬平方米(含合聯(lián)營項目)。
值得注意的是，隨著地產(chǎn)開發(fā)大潮的緩緩落幕，存量物業(yè)的運營和管理在未來的地產(chǎn)市場將愈發(fā)重要。而在商業(yè)運營方面，新城控股毫無疑問走在了行業(yè)的前列。
在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略下，商業(yè)對新城控股收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升。2022年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%。
不僅如此，其中物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到72.6%。毛利達(dá)到66.96億元，占總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，進(jìn)一步創(chuàng)下新高。這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險，也印證了新城控股不斷提升的商業(yè)運營實力。
截至今年3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國141個城市。
據(jù)管理層進(jìn)一步透露，2023年新城控股計劃新開業(yè)項目20座，商業(yè)收入目標(biāo)同比+10%至110億，繼續(xù)維持?jǐn)U張節(jié)奏，商業(yè)運營業(yè)務(wù)欣欣向榮。
此外，隨著近日《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》的發(fā)布，商業(yè)地產(chǎn)REITs未來開閘有望，將有利于企業(yè)打通“投融管退”的全鏈條，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造、改善運營水平。
這是首次將REITs項目申報涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大。而新城作為雙輪驅(qū)動代表性公司，若政策落地，其目前在商業(yè)地產(chǎn)運營的優(yōu)勢將進(jìn)一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機(jī)。
恪守財務(wù)基本面安全
從整體的資產(chǎn)負(fù)債表來看，新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年底，公司有息負(fù)債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低，整體的財務(wù)情況更加穩(wěn)健。
流動性方面，新城控股在手現(xiàn)金充裕，在手現(xiàn)金余額為314.63億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。
融資方面，隨著貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑B加“金融十六條”等政策的出臺，民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。在監(jiān)管當(dāng)局的支持下，新城控股在融資端不斷突破。
作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營房企發(fā)債的首批試點房企之一，2022年新城控股成功發(fā)行三期合計40億元中期票據(jù)，其中當(dāng)年9月發(fā)行的10億元中票，票面利率只有3.28%，處于近年來發(fā)債最低利率。
2022年6月，新城控股境外子公司新城環(huán)球還發(fā)行了1億美元的優(yōu)先票據(jù)，這也是國內(nèi)房企彼時成功發(fā)行的首筆無增信措施的美元債。2022年12月，新城控股還獲批了150億元的中票注冊額度。
進(jìn)入2023年，“三支箭”等多項穩(wěn)地產(chǎn)政策出臺后，新城控股作為示范房企，在融資端也有了更多嘗試。
2023年3月，新城控股發(fā)布了《2023年度向特定對象發(fā)行 A 股股票預(yù)案》，根據(jù)計劃，新城控股將向不超過35名特定投資者發(fā)行不超過6.77億股股票，占發(fā)行前總股本的30%，計劃募集資金不超過80億元，將用于六個在建項目以及補(bǔ)充流動資金。
王曉松在投資者會上表示，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權(quán)融資，“三支箭”新城控股都被射中。這并不是憑空而來的幸運，而是新城控股長期以來恪守底線，以扎實的財務(wù)基本盤抵御風(fēng)險的堅持。
面對行業(yè)的新發(fā)展環(huán)境，王曉松表示，在戰(zhàn)略方向不變的情況下，新城控股的經(jīng)營方式、模式已完全發(fā)生改變：在開發(fā)端，新城控股現(xiàn)在把自己定位為“手藝人”“服務(wù)者”，而在商業(yè)層面，要從空間運營轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩暨\營，把招商思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維。
相信伴隨著新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略不斷深化，穩(wěn)健的財務(wù)基本盤及不斷擴(kuò)張的融資渠道，都將為新城控股未來發(fā)展帶來先發(fā)優(yōu)勢，幫助其在復(fù)雜多變的行業(yè)競爭中“輕裝上陣，砥礪前行。”
商業(yè)地產(chǎn)運營模式之提高經(jīng)營效率華潤萬象生活是華潤置地旗下商業(yè)運營及物業(yè)管理平臺，于2020年12月分拆赴港上市。2021年中期業(yè)績公告顯示，在國內(nèi)消費全面復(fù)蘇契機(jī)之下，華潤萬象生活實現(xiàn)在管購物中心上半年零售額人民幣560億元，同比增長84.4%，經(jīng)營利潤率同比提升16.9個百分點，拉動集團(tuán)購物中心運營服務(wù)收入同比大幅增長126.9%。
上半年，華潤萬象生活新簽?zāi)腹旧虡I(yè)運營項目9個，新開7個購物中心，首進(jìn)南昌、嘉興、南京3座城市;與此同時，于深圳、杭州、沈陽等一二線城市獲取8個第三方商業(yè)項目。
當(dāng)前，華潤萬象生活共有“萬象天地”“萬象城”“萬象匯”三大商業(yè)產(chǎn)品線。
其中，萬象天地定位為“街區(qū)+MALL”的城市商業(yè)綜合體。2017年，其首座萬象天地產(chǎn)品——深圳萬象天地開業(yè)，至今仍是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項目，總體量達(dá)到24萬平方米，包括近300個店鋪、逾1000個品牌;2021年，西安萬象天地開業(yè)，成為萬象天地走出深圳之后的國內(nèi)第二站;此外，還有南京萬象天地等新項目預(yù)計將于2022年及以后面世。
萬象城則是華潤在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的旗艦品牌，定位為一二線城市的城市級高端購物中心，選址于市中心或新核心區(qū)域。自從2014年首座深圳萬象城“一炮而紅”，全國已經(jīng)開出25座萬象城，散布在上海、杭州、大連、重慶、鄭州等城市，2021年全年有寧波、臺州、汕頭和蘭州等地4座萬象城新開業(yè)。
萬象匯定位為一二線城市的區(qū)域購物中心及三四線城市的城市級購物中心，是集購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的一站式家庭體驗購物中心。首家萬象匯由山東淄博五彩城于2014年升級而成，截至目前全國已開出25座萬象匯;根據(jù)規(guī)劃，2021年全年會新開業(yè)重慶、南京、貴陽、南寧和南昌等地共計5座萬象匯。
從開發(fā)難度、產(chǎn)品檔次等層面看，萬象天地是“萬象系”三條產(chǎn)品線中的至高規(guī)格，并因其“街區(qū)+MALL”的呈現(xiàn)方式，成為華潤最具創(chuàng)新基因的商業(yè)品牌;萬象城與萬象匯之間能級劃分也較為明顯，前者往往體量和規(guī)模更大、輻射范圍更廣——在一線、新一線城市奢侈品商圈內(nèi)，萬象城往往與IFS、SKP、太古等商場同為高端消費載體。整體來看，“萬象天地”“萬象城”“萬象匯”三條產(chǎn)品線差異化發(fā)展，分別深耕不同層級城市和商圈，大大拓展了華潤集團(tuán)的商業(yè)版圖。
